为什么玛丽亚·凯莉1860万美元的抵押贷款是明智的

　　

　　她只想要一张借条作为圣诞礼物?

　　虽然离假期还有好几个月，但据报道，歌手玛丽亚·凯莉(Mariah Carey)在翠贝卡(Tribeca)的顶层公寓欠下了1860万美元的抵押贷款，这让她上了头条。

　　自1999年以来，这位当红歌手一直拥有纽约这套令人惊叹的顶层公寓。她以900万美元现金购买了这处豪华房产，这样她就可以把它和楼下的公寓合并在一起。

　　

　　据《每日邮报》报道，在过去的25年里，凯莉为这套顶层公寓贷过两次款，其中一笔还进行了两次再融资——随着房产价值的飙升，她以股权的形式兑现了1060万美元。

　　2009年，凯里从摩根大通银行(JPMorgan Chase Bank)贷款800万美元购买了这套顶层公寓。

　　2015年，她又从城市国民银行(City National Bank)借了260万美元，但一年后还清了这笔贷款。

　　2016年，她将摩根大通的抵押贷款再融资至1760万美元，在此过程中获得了960万美元的现金。

　　

　　然后，在2018年，她再次将摩根大通的贷款再融资至1860万美元，并兑现了另外100万美元。

　　据报道，玛丽亚的顶层公寓现在价值在3000万到3500万美元之间，所以如果她选择这样做，她还有一些主要的股权可以抵押。

　　据报道，一个身家3.5亿美元的人借1800万美元买房子，这似乎很奇怪，但当你了解资金成本、杠杆化的好处以及它可以创造的收入可能性时，这就更有意义了。

　　Guild mortgage的分行经理兼高级抵押贷款官员亚伦?戈登(Aaron Gordon)表示:“自2009年凯里开始发放抵押贷款以来，我们一直处于历史性的低利率环境，直到最近。”“如果玛丽亚·凯莉的投资组合每年能获得5%到7%的利息，而且她能够获得1%到3%的抵押贷款，那么把现金用于投资和买房就更有意义了。”

　　冲销抵押贷款利息也有税收优惠，这可以减少应税收入。

　　利用债务还可以让你保持流动性，并探索其他投资机会。

　　加州圣拉斐尔雷德蒙抵押贷款资本公司(Redmond mortgage Capital)的理查德?雷德蒙(Richard Redmond)表示:“当任何人有现金偿还抵押贷款债务时，持有抵押贷款就成了套利。”“你拿着抵押贷款，把钱拿来投资。”

　　对大多数人来说，持有30年期固定利率抵押贷款是个好主意。

　　雷德蒙德说:“在抵押贷款利率下，逐步偿还抵押贷款本金本质上是一种被迫的储蓄计划。”“它使你的投资组合多样化，而且对于那些财务不成熟的房主来说，这是一个很好的、安全的、保守的投资场所。”

　　即使你不是名人，你怎么能像超级巨星凯莉那样利用你的债务而不让自己陷入困境呢?

　　VA Loan Network的联合创始人马特·施瓦茨(Matt Schwartz)说:“对我们其他人来说，一个好的经验法则是，你的抵押贷款应该是你年收入的2.5到3倍，但这实际上取决于你的财务状况和舒适程度。”“为了防止抵押贷款债务失控，一定要仔细预算，避免购买超出你负担能力的房子。”

　　你想做的最后一件事就是从你的房子里拿出太多的股本，无法跟上付款，这将使你面临丧失抵押品赎回权的风险。

　　防止抵押贷款债务失控的最好方法是确保你不要把自己拉伸得太紧，戈登建议:“确保你知道如果你的收入发生变化，你今天和明天都能负担得起的抵押贷款。”