解决悉尼住房危机的计划只有一个申请

　　新南威尔士州工党的一项标志性改革是提高火车站周围的住房密度，到2024年，仅收到了一份额外16套公寓的开发申请，这引发了人们对该政策是否有助于缓解悉尼供应紧张的质疑。

　　所谓的“二级”交通导向型开发区，允许在37个重型铁路和地铁站附近拥有更大的住房密度，是克里斯·明斯（Chris Minns）缓解住房供应短缺的关键支柱。

　　

　　尽管自今年4月以来，在悉尼的Bayside、Cumberland和Ku-ring-gai部分地区，以及纽卡斯尔（Newcastle）、卧龙岗（Wollongong）和麦考瑞湖（Lake Macquarie），已经设立了18个这样的区域，但房地产开发商尚未买入。

　　《先驱报》的一份分析报告显示，在所有的人口密集区中，只有一个地方议会——Ku-ring-gai——在新规生效后的8个月内收到了寻求使用新规的开发申请。

　　该申请试图修改现有批准的林德菲尔德一栋5层、22个单元的建筑，将其增加到7层、38个单元。它在新南威尔士州土地和环境法院审理。

　　政府表示，市场接受缓慢是意料之中的，政府计划在15年内新建17万套住房。规划部长保罗·斯库利（Paul Scully）表示，住房市场改革“通常需要一两年的时间才能扎根，特别是在填充地区”，他预计到2025年，开发申请将会增加。

　　

　　他说：“潜在的建议者在递交建议书前，往往需要整合地段、发展设计和图则。”

　　“这需要时间，考虑到从宣布第一个地区开始的时间，这符合预期。”

　　2023年底公布的tod分为两部分- 8个较大的“加速”区域，允许在交通枢纽800米内增加密度，以及37个“第二层”区域，允许在400米内进行六层发展。

　　8个“加速”选区中有7个已于11月生效，其中一个，海湾西部，尚未上线。在乌鸦巢（Crows Nest），一项耗资2.09亿美元的计划本月获得批准，该计划将在一栋43层的高楼中建造数百套出租公寓。

　　但是，二级tod取得成果的速度较慢。除四月刊宪的十八幅土地外，另有五幅土地自七月起落成。但是，除了Ku-ring-gai之外，受该计划影响的地方议会都表示没有收到任何申请。

　　开发商游说团体Urban Taskforce的首席执行官Tom Forrest也同意Scully的观点，即有些开发商可能被应用前工作所困，并表示二级tod可能是一个“缓慢的过程”。但他表示，普及率低“肯定不理想”，并指出了一个更大的问题：它们走得不够远。

　　尽管严峻的经济逆风给建筑行业带来了挑战，但他还表示，对许多开发商来说，二级tod“在高度和密度上都太轻，不值得”。

　　他表示：“如果利率下降，可能会有所帮助，（但）许多开发商及其融资机构现在只是在等待。”

　　这一观点得到了一些地方议会的赞同。虽然今年早些时候实施了一些TOD分区，但其他区域被推迟，以允许地方议会制定自己的计划来增加住房密度。

　　在内西区，Marrickville, Dulwich Hill， Ashfield和Croydon（其中一部分属于Burwood）都是二级TOD地点，议会被要求在12月之前提出自己的计划。它错过了最后期限，并于12月被强制执行二级tod。

　　但安理会并不担心。在设计一个新的地方环境计划时，该计划寻求将人口密度分散到内西区，而不是集中在这四个车站上，该委员会表示，它已经做了一系列的市场评估和可行性测试，“有力地证明”tod“缺乏可行性”。

　　内西区的工党市长达西?伯恩（Darcy Byrne）表示，虽然市议会的新地方环境计划不会在4月份公开展示，但“在那之前，我们不太可能收到政府重新分区下的许多新开发申请”。

　　他说：“从我们的商业可行性分析中可以很清楚地看出，至少在内西部，围绕交通枢纽的六层重划区不足以提供新的住房。”

　　虽然高地价、小地块和多样化所有权的结合意味着内西区有自己的问题，但伯恩表示，“这个问题可能不是唯一的”。

　　他说：“随着悉尼的建筑成本螺旋式上升，完全失去控制，许多位于市中心的交通枢纽可能需要更高、更密集的开发，以确保这些项目的融资。”