联邦政府瞄准HBCU学生和校友推动购房他们应该吗？

　　

　　

　　房地产市场就像麦当劳的冰淇淋机一样不可预测，即使它们在工作，你甚至不清楚你是否能得到一个蛋筒，尤其是如果你是黑人。

　　尽管住房方面存在种族主义的传统，联邦政府仍然坚持让黑人买房。

　　最近，美国住房和城市发展部(Department of Housing and Urban Development)主办了一场关于“重新构想HBCU学生拥有住房之路”的圆桌讨论，强调了信贷在购买过程、基本住房计划和咨询会议中的重要性。

　　“这是非常重要的，我们关注我们国家的每一个角落和方面。如果我们允许这个时间-我们的历史时刻忽视并抛弃我们社区的部分，那么我们是可耻的，”HUD副助理部长艾伦·威廉姆斯在欢迎词中说。

　　从历史上看，对黑人的住房歧视，如划红线(redlining)，将某些种族和少数民族社区的某些地区列为住房贷款风险地区，以及低估黑人房主的偏见评估，使得公平购房和出售的现实非常具有挑战性。

　　虽然1968年的《公平住房法》(Fair Housing Act)旨在禁止在住房销售、租赁和融资方面基于种族、宗教、国籍和性别的歧视，但未来和现在的黑人房主继续面临系统性的种族主义。

　　根据《公平住房法》，HUD在2023年发布了新的《积极促进公平住房规则》，该机构旨在“弥补住房歧视长期历史的影响”。

　　“今天，住房和城市发展部正在采取新的大胆行动，以消除继续伤害美国家庭的种族隔离的历史模式。这一行动将有助于实现《公平住房法》的目标，使当地社区更容易发现不平等现象，并做出具体承诺来解决这些问题，”负责公平住房和平等机会的首席副助理部长德米特里娅·l·麦凯恩在一份声明中指出。

　　全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示，拥有住房的黑人和白人家庭之间的“种族住房拥有率差距”目前为29%，而2011年为26%，这意味着这一差距在过去10年里不断扩大。

　　下一代能买得起房子吗?

　　随着住房拥有率差距的扩大，HUD倡导HBCU学生和校友探索购买住房的途径，学生贷款债务和下一代经济稳定性等因素在HUD的圆桌讨论中出现。

　　一位与会者问道:“……HBCU毕业生住房拥有率低的主要原因是学生贷款债务，学生贷款债务和违约率导致许多研究生退出住房市场。我们能讨论一下如何帮助学生理解学生贷款的债务问题吗?”

　　H.E.L.P.社区发展公司是美国最古老的黑人自治市——佛罗里达州伊顿维尔的一个以信仰为基础的组织，该公司的副执行主任妮可·奥里奥尔向参与者保证:“你听到其他人说，‘仅仅因为你有学生贷款债务，这是不可能的。’这是不对的，但这就是为什么你需要坐下来与hud认证的住房顾问，让他们看看你的数字(信用评分)。”

　　“请不要因为你有学生贷款债务而取消自己的资格。”

　　拜登的学生贷款债务减免计划被搁置，等待美国最高法院的裁决，这引起了联邦借款人的担忧，他们可能不得不偿还贷款。根据Bankrate的一项调查，这是Z世代潜在的购房者。74%的Z世代受访者表示，由于学生贷款债务，他们会推迟做出包括买房在内的财务决定。

　　HBCU的下一代毕业生是Z世代，他们不仅要应对学生贷款债务，而且其中50%的人还面临着收入仅够支付基本生活开支的挑战，更不用说储蓄了。

　　由于房屋升值，拥有住房一直与积累世代财富联系在一起，但为首付存钱、支付抵押贷款和每月支付账单并不适合每个人，也绝对不适合每一代人。

　　拥有住房一直被视为一种投资，而租公寓或房子则被认为是浪费钱，但埃里克·罗伯奇(Eric Roberge)等财务规划专家认为，这两种选择都是一种生活方式，而不是一种负责任或不负责任的花钱方式。

　　罗伯奇在Insider网站上写道:“多年来，我一直在思考买房对我的生活方式和生活质量的财务影响，而作为一名理财规划师，我的见解、经验和知识告诉我，有比买房更好的方式来使用我的钱。”

　　近60%的Z世代将拥有住房与实现美国梦联系在一起，这种拥有住房的美国梦也需要维护，如清理排水沟、割草和意想不到的住房问题，租房者不必面对他们可预测的费用。

　　拥有房屋所有者之外的资产是另一种积累世代财富的方式，彭博社发现，三分之二的美国黑人财富都在住房中，很少在股票等其他资产类别中。

　　如果建立资产积累的生活方式是我们的目标，那么除了拥有住房之外，还有其他途径可以让HBCU的学生和校友走到终点。

　　但是，如果HBCU学生和校友的目标是通过拥有住房来积累资产，那么除了宾夕法尼亚州之外，每个拥有HBCU的州都存在宅地豁免，这可以最大限度地减少房主的财产税。

　　无论是决定购买房屋还是寻找其他方式来创造和资产金融知识的工具，都在HBCUs为学生、校友、员工和社区成员提供银盘。

　　“我们的HBCUs是许多社区的知识中心，他们远远不只是学术，所以房屋所有权也必须是由我们的HBCUs推动的，”美国自由家园大学主任卢旺纳·威廉姆斯在小组讨论中说。

　　为有兴趣的未来黑人房主提供住房计划

　　如果你的目标是作为一个美国黑人逐步拥有住房，那么这些住房计划可能正适合你。

　　T.D.杰克房地产投资有限责任公司

　　今年晚些时候，Bishop T.D. Jakes将在亚特兰大与T.D. Jakes Real Estate Ventures, LLC (TDJ REV)合作，在泰勒·佩里工作室(Tyler Perry Studios)附近的95英亩土地上破土动工。T.D. Jakes Real Estate Ventures, LLC是一个集团，通过开发可出租或出售的经济适用房，让黑人社区更容易获得住房。

　　T.D. Jakes Real Estate Ventures, LLC还计划向混合收入住房居民提供其项目，并将零售选民聚集在他的95英亩土地上创建杂货店和医院。

　　家Free-USA

　　国家贷款服务中心是美国最大的非裔美国人抵押贷款服务公司，该公司于1994年创办了“自由美国家园”，通过帮助有色人种的租房者获得抵押贷款批准，并在购房过程中为未来的房主提供咨询，来缩小美国黑人和白人之间的住房所有权差距。Home free - usa还为连接到下一个网络的14个HBCUs提供免费购房咨询。

　　Home Free-USA特别与HBCU的学生合作，让他们在抵押贷款和房地产公司实习和就业。

　　H.E.L.P.社区发展公司

　　从财务管理、首次购房者咨询到学生贷款债务行动计划，H.E.L.P.社区发展公司为全国各地感兴趣的购房者创造了经济稳定的途径。

　　H.E.L.P.社区发展公司(H.E.L.P. Community Development Corporation)不仅致力于增强未来购房者的能力，还制定了一些项目，引导房主避免丧失抵押品赎回权的可能性。