把所有的鸡蛋放在一个篮子里的投资案例

　　

　　

　　分散投资可以降低风险，提高投资回报，这是一个普遍接受的投资原则。

　　俗话说，把鸡蛋放在不同的篮子里。

　　

　　我同意这个原则，只要它不导致投资资产质量的恶化。

　　有时候，房地产投资者不应该分散投资。

　　这是因为你的投资质量将决定你未来的投资回报。

　　你不能期望投资于平均质量的资产，并期望产生高于平均质量的回报。

　　如果你打算投资房地产，你最好买一套高质量的房产，而不是买两套一般质量的房产。

　　要成为一名成功的投资者，你必须在预算允许的范围内投资最高质量的房产。

　　同样重要的是，你必须认识到，你的财产的美元价值升值是一个重要的指标，表明你是否会享受舒适的退休生活。

　　以美元计算的房产价值增值是一个重要的衡量标准。虽然我们不能用资本增长来支付生活费用，除非我们卖掉房产，但它仍然会影响我们的整体财富。

　　例如，如果一个退休人员有100万美元的退休金，他想每年花10万美元，他就有可能在10年内花光退休金(为了简单起见，忽略未来的投资收益)。

　　然而，如果与此同时，他们的房地产投资组合每年增值20万美元，他们实际上处于相对强大的财务状况。

　　在30年前的1991年，房价中位数每年上涨约1万美元，相当于今天的2万美元(即调整通货膨胀后)。

　　由于自筹资金退休人员平均每年花费约10万美元，因此这一房产增值(2万美元)相当于2.5个月的生活费。

　　目前，墨尔本和悉尼的平均房价中位数约为100万澳元。

　　假设房产中位数每年升值约6%(从长期来看平均)，这相当于美元价值上涨6万美元(即100万美元的6%)。

　　这相当于7个多月的生活费。

　　下图显示了1991年至2021年间房地产价格中位数的历史变化，经通货膨胀调整后，即以今天的美元计算。

　　

　　该图表还预测了未来30年房地产价格中位数的升值情况，假设年增长率为6.50%，通货膨胀率为每年1.50%。

　　这张图表显示，以今天的美元计算，到2030-2033年左右，房产价值中位数可能以每年超过10万美元的速度升值。

　　到2045年，房地产价格中位数可能会以今天的美元价值升值约20万美元——相当于两年的生活费。

　　撇开流动性的考虑不谈，这表明如果你离退休至少还有15到20年的时间，投资一处投资级房产可能足以帮助你为退休提供资金。

　　

　　说到投资房地产，质量比数量重要得多。

　　上面的图表表明，拥有一套投资房产(价值100万美元或以上)可能就足够了。

　　一些投资者痴迷于获得多地产投资组合。

　　

　　他们用房产的数量来表达他们的投资目标，而不是他们的财务表现。

　　有了这样一个目标，并不会鼓励您关注潜在资产的质量，而只是关注其数量。

　　正如我几周前在这个博客中所写的那样，在过去的三四十年里，澳大利亚房地产市场受益于上涨的浪潮。

　　从资本增长的角度来看，几乎所有在20世纪70年代或80年代购买房产的人都做得很好。

　　然而，在那篇博客中，我认为这种上升趋势是由少数独特因素刺激的，这些因素可能不会在未来三四十年内持续下去。

　　因此，我建议投资者在制定投资策略时，应假设这种上涨趋势不会持续下去。

　　因此，与过去30年相比，未来30年的资产选择(即你投资的房产的质量)可能是一个更重要的因素。

　　上面的图表表明，在20到30年的时间里，一处高质量、投资级的房产将为退休提供大量资金。

　　我邀请您做的第一件事是检查有关您的最高投资物业预算(购买价格)的任何先入为主的观念。

　　大多数投资者都有购买价格限制。

　　有时测试这些舒适程度是明智的，只要这样做在经济上是谨慎的。

　　增加预算可以让你买到更高质量的房产。

　　如果你打算在一处房产上投资超过100万美元，那么在购买房产方面获得专业建议是绝对有意义的(例如，使用买家代理)。

　　投资级房地产与投资业绩受损的房地产之间的差异可能很大。

　　例如，在20年内，每年1%的增长率将导致以今天的美元计算的超过50万美元的股权。

　　你愿意花2万美元赚50万美元吗?我会的。

　　从长远来看，诚实和专业的投资房地产建议很容易收回成本。

　　

　　如果你有超过200万美元的资金可供投资，明智的做法是将资金分散在两处或更多的房产上。

　　在地理上分散你的房地产投资组合可以在很多方面为你服务，我将在下面进一步讨论。

　　如果你打算把所有的鸡蛋放在一个篮子里，那么你需要考虑的一个因素是任何潜在的资本利得税负债(当你出售房产时)。

　　房地产的一个缺点是，它是一种不稳定的资产，这意味着你需要做出决定，是全部出售还是全部不出售(不像股票，你可以分批出售)。

　　这意味着你可能在未来明确一项重大的资本利得税义务，特别是如果你购买了高增长资产。

　　明智的做法是考虑不同的所有权结构，这可能会帮助你最大限度地减少未来的资本利得税负担。

　　投资一处房产与投资多处房产有一定的风险。

　　第一个是你只有一个房客。

　　如果你的房产空置，你将不得不依靠自己的财务资源来支付所有持有成本，包括抵押贷款还款。

　　只持有一处投资性房产的第二个风险是，你应该预期在一段时间内你不会经历任何价值增值，正如本博客所强调的那样。

　　

　　实际上，这并没有财务上的影响，因为我们知道我们必须长期持有房产才能享受经济利益。

　　然而，从风险概况的角度来看，这是要考虑的事情，以确保你对这种潜在的结果感到满意。

　　最后，投资多处房产的一个好处是，它给你更大的灵活性，尤其是在退休后。

　　例如，一个投资者在离退休还有20年左右的时候购买了三处投资性房产，他这样做的目的可能是在退休后出售一处房产，这样他们就可以大幅减少当时的债务敞口。

　　而如果你只持有一个属性，你就没有这种灵活性。

　　这篇博客的目的是提出两个重要的观点。

　　首先，如今在大多数首府城市，一套投资级别的房子要花费100万美元或更多。

　　这比30年前的房价贵多了。

　　因此，虽然关注资本增长率的百分比很重要，但了解美元价值对我们财务状况的影响也很重要。

　　简而言之，一处投资级房产对我们财务状况的影响将比30年前大得多。

　　

　　其次，在房地产投资方面，如果你要执着于一件事，那就是质量。

　　质量是绝对关键的。

　　你最好把你所有的钱放在你能负担得起的最高质量的资产上，而不是把你的钱分散在几个平均质量的资产上。

　　在质量方面升级是降低投资风险的最好方法。

　　这有点像买一颗粉色钻石。

　　粉色钻石比普通的白色钻石更稀有，因此，由于永恒的供求规律，它总是比白色钻石更有价值。

　　因此，你只想投资粉色钻石。

　　如果你想要高于平均水平的回报，你必须投资于高于平均水平的优质物业。