楼市迎来“土拨鼠日”，销售下滑，价格上涨

　　

　　6月房价再创新高，尽管房屋成交数量再次下滑，但受抵押贷款利率飙升打击的市场近期趋势仍在延续。

　　全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors?)周二公布，6月份成屋销售总额较5月份下降5.4%，经季节调整后折合成年率为389万套。不包括新建筑的6月份销售数据较上年同期下降5.4%，为13年来的最低水平。

　　6月份，成屋销售价格中位数创下426,900美元的新高，较上年同期上涨4.1%，超过了一个月前创下的417,200美元的纪录。美国四个地区的房价均出现上涨。

　　NAR首席经济学家Lawrence Yun在与记者的电话会议上表示，"房屋市场的情况似乎每个月都差不多，就像'土拨鼠日'一样，房屋销售停滞在低位，房价触及纪录高位，"抵押贷款利率几乎没有变化。

　　但他补充说，有迹象表明，市场正开始从卖方市场向更有利于买方的市场“缓慢转变”，这给潜在购房者带来了希望。

　　他说:“房屋在市场上停留的时间更长了一些，多个报价正在消散，所以可能会从卖家那里转移，也许很快我们就会进入买方市场。”

　　截至6月底，市场上未售出的现房数量较上月增长3.1%，至132万套。按目前的月度销售速度计算，这相当于4.1个月的供应量，是2020年5月以来的最高水平。

　　尽管如此，这仍远低于被认为是平衡市场的六个月库存水平，因为抵押贷款利率的“锁定效应”继续阻止那些支付较低利率的旧抵押贷款的房主出售并承担更高利率的新房。

　　房地美(Freddie Mac)的数据显示，6月份30年期固定抵押贷款的平均利率为6.92%，比三年前的超低水平高出一倍多。此后，利率逐渐下降，上周降至6.77%，随着人们普遍预计美联储(Federal Reserve)将在6月份开始下调基准利率，预计利率将慢慢降温。

　　Realtor.com首席经济学家丹妮尔?黑尔表示:“尽管抵押贷款利率在5月初达到了7.22%的峰值，但在6月份的大部分时间里，抵押贷款利率仍保持在7%以上，而6月份的许多购房者需要锁定抵押贷款利率。”“再加上房价仍然居高不下，而且还在不断攀升，成本上升意味着，6月份能够完成交易的买家减少了。”

　　

　　上个月的抵押贷款利率接近2023年6月的水平，当时的平均利率为6.75%。但尽管库存增加，房屋销售仍低于一年前。

　　Bright MLS首席经济学家Lisa Sturtevant说:“现在有更多的库存可供选择，但一个很大的不同是，大多数市场的房价都高于一年前，更多的潜在购房者只是因为价格过高而无法买房。”

　　她补充说，与去年的另一个主要区别是，随着美联储9月会议的临近，购房者预计抵押贷款利率会下降，他们需要等待。

　　她表示:“一些潜在买家只是在等待美联储(fed)降息后抵押贷款利率下降，最有可能在9月份。”“随着通胀降温，就业市场依然稳固，降息现在几乎已成定局，这意味着那些能够等待的买家正在等待。”

　　虽然美联储在本月晚些时候的会议上预计将把实际利率维持在5.3%不变，但债券市场目前认为，在9月份的会议上降息25个基点的可能性为94%。

　　随着美联储放松政策的计划变得更加明确，跟踪10年期美国国债收益率的抵押贷款利率甚至可能在美联储降息之前就开始下降。

　　凯投宏观(Capital Economics)北美经济学家托马斯?瑞安(Thomas Ryan)表示:“房地产市场目前处于冻结状态，但如果最近抵押贷款利率的下降趋势得以持续，房地产市场应该会缓慢复苏。”

　　瑞安预测，到今年年底，抵押贷款利率将降至6.5%，到2025年底将降至6%。

　　全国房地产经纪人协会6月份的数据显示，房价在100万美元以上的房屋是唯一一种年度销量上升的房屋。

　　售价在100万美元以上的房屋销量较上年同期增长了4%。与此同时，售价低于10万美元的房屋销量下降了27%，10万至25万美元的房屋销量下降了18%，25万至50万美元的房屋销量下降了12%，50万至75万美元的房屋销量下降了8%，75万至100万美元的房屋销量下降了2%。

　　报告发现，美国各地区已完成的现房交易均有所下降。

　　在东北部，销量较5月份下降2.1%，年率为47万套，较2023年6月下降6%。东北地区的房价中值为521,500美元，较上年同期上涨9.7%。

　　中西部地区6月份房屋销售较上月下降8%，年率为92万套，较上年同期下降6.1%。中西部地区的房价中值为327,100美元，同比上涨5.5%。

　　美国南部6月份的销售量较5月份下降5.9%，折合成年率为176万套，较上年同期下降6.9%。南方的房价中值为373,000美元，较去年上涨1.7%。

　　在西方，6月份的销量下降了2.6%，折合成年率为74万套，与去年同期持平。西部地区的房价中位数最高，为629,800美元，较2023年6月上涨3.5%。